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破防了!阴跌五年,这座超大城市还能买吗?

发布日期:2022-04-30 20:52    点击次数:99

以下文章来源于子木聊房 ,作者子木团队

前段时间,天津楼市发生了一件大事。

住建委邀请当地众知名开发商,开了一场闭门会议,内容剑指 " 房价下跌 ":

房价降幅 5%,上报区住建委;房价降幅 10%,上报市住建委;房价降幅 15%,禁止销售,关闭网签;大型促销互动,必须报备区住建委。

虽然没有下达 " 红头文件 ",但根据当地开发商反映,消息确实无误。

这意味着,传说中的限跌令来到了大天津。

我们都知道,从 8 月开始,全国楼市行情加速下行," 限跌令 " 重现江湖,传遍全国各地。

菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、鄂州、张家口等 21 个城市,但基本都以城市能级较弱的三四线城市为主。

而天津,大直辖市,北方第二大城,国家中心城市,新一线城市,这位老大哥遭此际遇,实在让人诧异。

那么,天津到底发生了什么,对购房者又是什么信号?2022 年天津人应该怎么买房。

要想知道天津楼市的秘密,一定要弄清楚行情走势。

我们先从新房市场开始。

统计局数据显示,从 2021 年春节开始,天津新房量价齐涨,出现了小规模的 " 小阳春 ",6 月达到顶峰。

下半年行情开始往下走,但属于周期性回调,直到 9 月下旬,突然掉头向下俯冲。

最早是环城四区之一的津南,其中有一个叫首创禧悦翠庭的楼盘,直接将房价从 18500 元 / 平方米调整为 16500 元 / 平方米,而且还把毛坯房调整为精装房。

如果按照 2000 块钱 / 平米的装修标准,基本降到了 1.4 万 / 平米,100 平米的房子,相当于打折近 40 万。

这一消息对市场产生了巨大的震荡,一夜之间,各大楼盘纷纷推出打折活动,从环城四区传到市六区,远郊五区更不用说,只能用 " 恐慌降价 " 来形容。

辛庄、红桥、南仓、金钟、南站等地 " 惊爆价 " 频出,房价基本 7-8 折。其中一些板块甚至出现近 40% 降幅。

整个 10 月,天津新房市场的头上都写着三个字:

" 大跳水 "。

我们再来看天津 2021 年的二手房市场。

通过上图可以看到,上半年二手房成交量呈现周期性,而价格则在 2 万 / 平米左右,来回震荡。

但从 9 月份开始,成交量也出现了明显的下滑现象。

一个当地的中介朋友告诉我,2021 年 4 月份的时候,中介门店非常热闹,但现在,连个人影都看不到,大多数中介门店非常冷清,还有部分甚至直接关门大吉。

整个天津楼市就像坐山车一样,经过 1-8 月的连续走高之后,在 9 月下旬突然转向,而且新二手房产生了同样的节奏。

我们把所有注意力聚焦在了 9 月这个关键时期。

那么这背后是什么原因导致的?隐藏着什么玄机?

从数据可以看到,从 2017 年到现在,三年漫漫调整,被打回原形的天津,已经表现得异常 " 乖巧 "。

今年也没有出台什么调控措施。那么 9 月到底为何下跌呢?

答案是 8 月 16 日,天津印发的 " 高考移民禁制令 "!

8 月 16 日,天津市印发了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》,未来在天津参加高考,不光要有户籍,还要有 3 年本地高中的学籍!

在别的城市,这再正常不过,但对于天津不同。

2020 年数据显示,天津一本录取率全国第二,仅次于北京。211 录取率全国第二,仅次于北京,985 高校录取率全国第一,而高考卷的难度远低于全国 1 卷。

大量的外地人员将子女户籍迁入天津,而不迁入学籍,只等最后一年进入天津参加高考。由此,天津成为国民心中的 " 高考天堂 "。

此前贝壳研究院的一项数据显示,今年上半年,天津二手房购房者中 " 新天津人 " 群体占比高达 61%,绝大多数人买房都是奔着高考去的。

现在,政策变了之后,高考移民这条路彻底被堵死,再加上天津将此前只在和平区实施 " 六年一学位 " 政策,即每户地址六年内只享有一次同校对口入学的机会,在今年推广到了更多的区域和学校。

教育政策巨变,连带整个房地产市场出现 " 地震 "。

再者,2021 年地产行业,头顶达摩克利斯之剑。

" 三道红线 " 控制资产端," 五档分类 " 控制资金端,犹如五行山牢牢把地产商困在山脚下,不给粮不给水。

这时候神经是极其敏感的。

9 月遭遇重大政策利空后,购房者预期破裂,成交量开始下降,天津开发商为了 " 自救 ",只能选择 " 降价抢跑 ",从而形成 " 踩踏效应 "。

特价房、工抵房、买房送家电、送车位、送装修 …… 部分项目甚至给出历史最低价,不赚钱也要 " 以价换量 ",拼命回血。

新房市场出现的负面消息,其利空情绪像瘟疫一样,迅速传染至二手房市场,形成了新二手房市场的 " 同甘共苦 "。

天津这位大兄弟,可能怎么也没想到,区区一纸 " 高考迁移禁令 ",竟然对楼市产生如此激烈的冲击。

也从侧面反映出,天津的楼市跟教育的绑定关系,全国数一数二。

那么这样的城市究竟该如何买房?接下来的房价趋势又是怎么走?

我们再把时间调回到五年前。

2017 年,天津为了彰显北方第二城身份,跟着隔壁北京,房价一路飙涨,二手房均价高达 3 万 / 平米。

随后,层层调控加码,从高处摔了下来。

从 2017 年到 2020 年,北京经历了 2 轮反弹,而天津,二手房价从不到 3 万元 / 平米回调到 2.09 万 / 平米,回调幅度大约在 30% 左右,国内属于第一梯队。

事实证明,没那支撑力,就甭学着人家炒房价。

直到 2020 年年底,房价止跌,成交量出现了 " 翘尾效应 ",2021 年年初,出现了一定规模的小阳春。

这证明什么?

天津楼市已经 " 筑底 " 成功,进入底部区间,房价在 2 万 / 平米的水平上下晃荡,基本跌无可跌。

而当下,出现如此惨状,是 " 三线五类 " 和教育利空政策," 合击 " 的结果,房地产价值进一步挤水分。

但我们要考虑这种情况是否可持续。

首先,央行此前已经确定提振地产融资,现在已经开始开闸放水,帮助开发商疏解困难,情况会比今年好。

其次,教育利空限制了外地购房者需求,引发了市场的恐慌情绪,人们都不敢买房了,这时候要看天津到底有多少刚需购买力,能接棒顶住压力。

据消息,11 月份,天津新房市场在降价潮中,成交有了一定规模的回升。

比如荣盛锦绣学府,首日特惠认购了 70 套,次日被清盘;中交春风景里,首开就认购了大约 100 套,售楼处人头攒动;融创云潮府、万科翡翠大道、绿地新里天澜等楼盘人也不少。

这意味着,新房 " 以价换量 " 效果明显,天津的刚需购买力事实存在,正在逐步修复预期。

利空出尽就是利好。

这段时间,是天津重新筑底的一个过程,不乏是一个稳定的上车机会。

尤其降价力度特别大的新盘,这个时候买就是捡漏。不过一定要在位置优质的地方选择,重点关注 " 市六区 " 和 " 环城 4 区 "。

边远地区是重灾区,这次降价也没人买,接下来会有更深的下跌空间。

二手房有明显的滞后效应,业主目前都不愿意降价,更多参考明年 3 月份行情,3 月是传统的小阳春旺季,买房的人会增多。

2022 年年中买房也不迟,很可能抄到底。

最后,天津楼市还有两个重点,需要特别关注。

库存和分化。

根据 2021 年天津市规划局公布的第三季度存量住宅用地信息,全市合计存量项目数 867 个,存量住宅用地总面积 7115.26 公顷。

如果按照套均 110 平米计算,库存量 64.7 万套房。

这意味着,不考虑供应的前提下,天津房地产库存足够卖 5 年半左右。

今年三轮集中供地,释放的大量土地供应,将天津库存再推一个量级,这注定会成为房价的压舱石,未来天津房价也不会有大的涨幅。

其次,大库存也会导致市场持续分化。

远郊五区和滨海新区的库存,远大于市六区和环城四区,所以在房价下行的时候,远郊区下跌会特别惨烈。

从图中可以看出,静海、宝坻、宁河、蓟州、空港,片区二手房下滑严重,而核心地段,情况会好一些,尤其是和平、河西的学区房,依旧是天津的抢手货。

在整个价值梯队上,依旧要围绕着城市资源走。

有很多人问我,现在天津二手房均价在 2 万 / 平米左右,到底高不高?

如果站在城市能级角度,作为北方第二大城,天津房价并不高,要知道 GDP 同一量级的南京,房价已经跑到了 3 万 / 平米。

但站在城市发展角度,这个房价的可增长空间很小。

在今年前三季度 GDP 排名榜上,天津 GDP 是 11417.55 亿元,排名全国第 11,但增速却只有 8.6%,跑输绝大多数二线城市。

相对于同等经济体量的武汉来说,后者凸显出性价比。

很多人都说天津要没落,但我认为,在内循环大战略下,南北经济一定要均衡化,而天津作为北方第二大城,肩负重任。

当下正值城市发展的关键时期。

更重要的是,脱离地产,一心向产业,把年轻人留住。而这次房价回调,何尝不是一次提高生活 " 性价比 " 的机会。

◎本文作者 | 子非鱼





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